Sisu
2022. aasta eluaseme tagatisel laenuprogrammid on üsna levinud ja saadaval pea igas pangas. Nende olemus seisneb selles, et krediidiasutus väljastab kliendile raha ja võtab tema vara tagatiseks kuni võla täieliku tagasimaksmiseni. Samas saab majas elada, aga müüa või vahetada pole võimalik enne, kui pank koormuse maha võtab. Räägime teile, kuidas majale hüpoteek panna ja tehing sõlmida samm-sammult – protseduuri nüanssidest raha saamiseni.
Põhipunktid kodu hüpoteegi võtmise kohta
| Maja nõuded | Puitmaja mitte vanem kui 37 aastat, muust materjalist – ehitusaastale nõudeid ei ole; kulumisaste - kuni 40-50%; kindel vundament; aastaringne sissepääs; põhiside olemasolu |
| Kui kaua protsess aega võtab | See sõltub pangast, keskmiselt 1 kuni 3 nädalat |
| Kas pank võtab tagatiseks kinnisvara koos koormatisega | Kui maja on juba hüpoteegiga seatud, ei saa seda uuesti hüpoteeki panna |
| Kas majale on võimalik hüpoteek panna, kui see on kaasomandis | Laenuvõtja peab olema kogu maja või selle osa omanik. Mõned pangad nõuavad tagatiseks abikaasa nõusolekut. Kui on sõlmitud abieluleping ja seal on kirjas, et osa vara pantida ei saa, siis pank objekti tasu eest vastu ei võta |
| Kas tagatise objekti on vaja hinnata? | Jah, kuna laenusumma sõltub hinnangu summast |
| Kohustuslikud dokumendid | Pass ja omandiõigust tõendavad dokumendid. Muud dokumendid – finantsasutuse äranägemisel |
| Kust saab kodulaenu | Pangad – intressimäär 7-15% aastas; erainvestorid – intressimäär 5-7% kuus; MFO – intressimäär kuni 50% aastas; CPC – intressimäär kuni 16% aastas |
| Koormatis | Maja peal enne raha laekumist, eemaldatud pärast võla täielikku tagasimaksmist |
| Kindlustus | Võite keelduda, kuid intressimäär tõuseb 2-5% aastas |
| Maksimaalne summa | 50-80% maja hinnangulisest väärtusest |
Hüpoteeklaenu nõuded
Igal pangal on tagatisele oma nõuded. Mõned on valmis vastu võtma ainult kortereid. Teised kaaluvad osalust elamukinnisvaras, ühiselamutes, majades, ridaelamutes, mõnikord isegi suvilates ja garaažides. Nõuded objektile sõltuvad selle tüübist.
maja
Kõige sagedamini nõuavad pangad, et ehitustööd oleksid täielikult lõpetatud ja hoone on elamiseks valmis. Vahel saab poolelioleva ehituse kinnitada tagatiseks, kui selles on juba kommunikatsioonid tehtud ja projekt olemas. Sellisel juhul ei ole gaasi olemasolu vajalik. Hoone ise tuleb dokumenteerida elamuna. Jällegi on mõned pangad valmis kaaluma "elumaja ilma elukoha registreerimise õiguseta".
Kui maja on puitmaja, siis mõni pank võtab selle tagatiseks vaid tingimusel, et hoone ei ole vanem kui 1985. Mõnes pangas – mitte vanem kui 2000. Muudest materjalidest ehitatud majadele aasta kohta rangeid nõudeid ei ole. ehitusest.
Oluline on ka kulumisaste. Puitmajade puhul ei tohiks see ületada 40% ja muudest materjalidest majade puhul on keskmine väärtus 50%. Nõuded on olemas hoone vundamendile. See peab olema tugev ja valmistatud betoonist, tellistest või kivist. Vaivundamendil seisva maja ladumine enamikus pankades ei toimi.
Finantsasutus vaatab ka hoone asukohta. Enamasti peaks see olema asula, kus lisaks hüpoteegiga koormatud majale on veel vähemalt kolm elamut. Lisaks peab majale 2022. aastal hüpoteeki seadmiseks olema aastaringne juurdepääs, samuti püsiv kanalisatsioon, elektrifirma elekter, küte, vesi, wc ja vannituba.
Korterelamu
Elamu isoleeritud osa võetakse tagatiseks, kui sellel on eraldi sissepääs, oma postiaadress ja ühine sein naaberplokiga, millel puudub uks. Dokumentide järgi tuleb ruumid registreerida üksikobjektina. Võimalikud on mitmed kujundusvõimalused:
- elamu osa;
- plokkhoone maja;
- plokk sektsioon;
- paariselamu osa;
- korter;
- eluruumid;
- eluruumi osa.
Konkreetse panga, kus kavatsete laenu võtta, täielikud nõuded leiate selle ametlikult veebisaidilt. Samuti saate seda teavet pangajuhilt või tugiteenuse spetsialistilt telefoni või vestluse kaudu.
Tuleb meeles pidada, et suure tõenäosusega ei võta nad tagatiseks vara, mis on juba koormatud või kuulub lagunenud või lagunenud eluasemete kategooriasse. Lisaks võib pank keelduda, kui maja omanikud tegid ümberehituse ja ei legaliseerinud seda. Pandiobjekti kaalumisel pöörab pank suuremat tähelepanu hoonetele, mis võivad lähiaastatel potentsiaalselt lammutada. Esiteks puudutab see puitehitisi.
Samuti tasub arvestada, et pank võib enne laenu väljastamist pöörduda professionaalse hindaja poole. Kui spetsialist annab positiivse hinnangu objekti seisukorra, kulumisastme kohta ning välistab ka remondivajaduse ja võimaliku avariiseisundi, kinnitatakse objekt tagatiseks. Laenuvõtja maksab aga hindaja teenuste eest ja see summa tuleb eelnevalt eelarvesse planeerida.
Üksikasjalikud juhised maja hüpoteegi seadmiseks
Maja pantimine ja raha saamine on veidi keerulisem kui tarbimislaenu võtmine. Vaja on rohkem dokumente ja protsess võtab kaua aega. Millised sammud peab laenuvõtja läbima?
- Taotlege tagatisega laenu panga veebisaidil või selle filiaalis.
- Otse pangakülastusega – spetsialistilt täpsustavat infot, veebirakendusega – oodake juhi kõnet ja uurige dokumentide loetelu. Samuti tuleks selgeks teha nõuded objektile.
- Esitage dokumendid panka ise või veebis. Siin on soovitav teha kõik võimalikult kiiresti, kuna mõnel dokumendil on piiratud kehtivusaeg. Näiteks USRN-i väljavõte valmib mitte varem kui 7 päeva pärast selle tellimuse kuupäeva. Kui esitate taotluse hilja ja Rosreestr viivitab väljastamisega, võib sissetulekutõend või töötõendi koopia muutuda kehtetuks (nende kehtivusaeg on ainult 30 päeva).
- Oodake ära panga otsus tagatise ja krediidi kohta. Kui need on heaks kiidetud, allkirjastage laenuleping ja viige tehing lõpule.
- Anda USRN-is olevale kinnisvarale pant, millega koormatakse seda. Mõnes pangas saab selle sammu vahele jätta, kuna nad registreerivad tehingu iseseisvalt Rosreestriga. Teistes krediidiasutustes peate Rosreestri või MFC-sse tulema koos pangatöötajaga.
- Oodake, kuni Rosreestr taotluse töötleb ja dokumendid tagastab, märkides neisse tulemuse. Need dokumendid tuleb viia panka.
- Oodake, kuni pank kontrollib esitatud dokumente ja väljastab seejärel laenu.
Olenevalt lepingutingimustest kantakse raha kas eelnevalt määratud kontole või helistab pangajuht ja kutsub kontorisse.
Dokumentide redigeerimine
Mis puudutab dokumente, siis igal asutusel on oma nimekiri, mis tuleb eelnevalt selgeks teha. Siiski on kõige sagedamini vaja järgmisi dokumente:
- Föderatsiooni kodaniku pass;
- kinnisvara omandiõigust kinnitavad dokumendid (USRN-i väljavõte koos selles märgitud omanikuga või registreerimistunnistus);
Samuti võib nõuda järgmisi dokumente:
- kasumiaruanne;
- tööraamatu kinnitatud koopia;
- SNILS;
- rahvusvaheline pass;
- juhiluba;
- abieluleping, kui see on olemas;
- hindamiskomisjoni akt vara hindamise kohta;
- abikaasa notariaalselt kinnitatud nõusolek kaasomandis oleva kinnisvara pantimiseks.
Kus on parim koht maja hüpoteeki andmiseks?
Maja saate hüpoteegi panna mitte ainult pankades, vaid ka teistes finantsasutustes. Kaaluge nende tingimusi, et teha kindlaks, kus on kõige tulusam kinnisvarale hüpoteek panna.
Pangad
Laenutaotlust kaaludes pööravad pangad tagatisele tähelepanu alles pärast kliendi maksevõime kontrollimist. Seetõttu on oluline, et laenuvõtja vastaks nõuetele ning tema sissetulek ei oleks väiksem kui pank soovitab. Samas on pangas laenu andmise vaieldamatuks plussiks tehingu läbipaistvus. Pärast lepingu allkirjastamist makse ei suurene ning täiendavaid vahendustasusid ega mahakandmisi ei tohiks tekkida.
Pangalaenude intressimäärad on teiste finantsasutustega võrreldes ühed madalamad. Keskmiselt jäävad need vahemikku 7–15% aastas. Lisaks, kui laenuvõtja lõpetab maksete tegemise, nõuavad pangad võla sisse ainult ranges seaduses sätestatud korras.
Pangaga tagatisega laenu taotlemisel on aga ka puudusi. Kõigepealt teeb krediidiasutus otsuse laenuvõtja krediidiajaloo põhjal. Kui see oli rikutud või puudub üldse, ei pruugita taotlust heaks kiita. Tagatisobjekti kontrollimine võtab palju aega, sellega tuleb kandideerimisel arvestada. Keskmiselt kulub avalduse ja kogu dokumentide paketi esitamise hetkest kaalumise tulemuse kättesaamiseni umbes nädal. Kuid laenuvõtja ei ole praegu veel raha kätte saanud. See juhtub alles siis, kui ta kinnistu koormise lõplikult vormistab ja vastavad dokumendid pangale esitab.
Samuti kulub veidi aega objekti kontrollimiseks hindamisorganisatsiooni poolt. Lisaks maksab laenuvõtja teenuse eest ja see on lisaks 5-10 tuhat rubla. Kaaluda tasub objekti kohustuslikku kindlustamist enamikus pankades. Mõnikord võib sellest keelduda, kuid siis tõuseb intressimäär 1-2 punkti. Kindlustuse maksumus on 6-10 tuhat rubla aastas.
Erainvestorid
Erinevalt pankadest pööravad eralaenuandjad rohkem tähelepanu tagatise likviidsusele. Kliendi maksevõime jääb tagaplaanile, kuigi mitte täielikult maha kantud. Seetõttu on lihtsam maja hüpoteek panna ja raha saada, kuid palju kallim. Taotluse läbivaatamise tähtaeg “erakauplejate” poolt on lühike, tavaliselt tehakse otsus teatavaks avalduse esitamise päeval või järgmisel. Keskmine intressimäär on umbes 7% kuus ehk kuni 84% aastas. Seetõttu pole suure koguse pikaajaline võtmine lihtsalt kasumlik. Näiteks kui võtate 3 aastaks 3 miljonit rubla intressimääraga 5% kuus, on kogu perioodi enammakse suurem kui 3,5 miljonit rubla. Tuleb meeles pidada, et enamik erainvestoreid sõlmib lepingu 1 aastaks. Teoreetiliselt võib aasta pärast seda pikendada, kuid keegi ei garanteeri, et tingimused tulevikus halvemaks ei muutu.
rahaloomeasutused
Kehtiva seadusandluse kohaselt ei saa mikrokrediidi- ja mikrokrediidiorganisatsioonid tagatisega laenu väljastada, kui tegemist on eraisikute elamukinnisvaraga. Küll aga võivad nad väljastada raha kommertskinnisvara tagatisel.
Nagu eralaenuandjate puhul, pööravad rahaloomeasutused taotlust kontrollides rohkem tähelepanu mitte laenuvõtja krediidiajaloole ja maksevõimele, vaid panditava objekti likviidsusele. Samal ajal vaadatakse taotlus ise läbi üsna kiiresti, mõnikord mõne tunni jooksul. Samas ei jää ka intressimäär väike – kuni 50% aastas. Igal juhul peaksite enne laenu ja tagatise dokumentidele alla kirjutamist neid hoolikalt uurima. Noh, kui on võimalus advokaati näidata. Nii saab riski tulevikus drastiliselt vähendada.
PDA
CPC-d on krediiditarbijate ühistud. Selle organisatsiooni olemus seisneb selles, et sellega liituvad aktsionärid – nii füüsilised kui ka juriidilised isikud. Nad teevad ühekordseid või perioodilisi sissemakseid. Ja vajadusel saavad nad laenu võtta ja seda järk-järgult tasuda, võttes arvesse intressi. Kui inimene ei ole KKP liige, ei saa ta sealt laenu võtta. Selliste organisatsioonide tegevust reguleerib seadus. Kui tehakse otsus KKP-ga liituda, tasub veenduda selle usaldusväärsuses. Seda saab teha, kontrollides ühistu liikmelisust SRO-s. Teave teatud isereguleeruvasse organisatsiooni kuulumise kohta tuleb CPC veebisaidil ära näidata.
Selle meetodi eelisteks on see, et avalduse läbivaatamine ei võta palju aega ning raha saab väljastada ootamata kuni kinnistule koormise peale pannakse. Intressimäärad on tavaliselt madalamad kui teistel finantsasutustel. Samas saab laenuks anda piisavalt suure summa ning otsuse tegemisel ei võeta arvesse laenuvõtja kinnitatud sissetuleku olemasolu ja tema krediidiajalugu.
Kõige soodsam on saada laenu kodu tagatisel KPC-s, kuid ainult siis, kui olete juba liige või teil on aega selleks saada, ja alles siis taotlege. Vastasel juhul on parem pöörduda panga poole.
Maja hüpoteegi tingimused
Kinnisvara tagatisel olnud laenu tagasimaksmine toimub täpselt samamoodi nagu tarbimislaenu tagasimaksmine. Need võivad olla annuiteedi- või diferentseeritud maksed. See tähendab, et kogu laenuperioodi jooksul sama või maksetähtaja jooksul väheneb.
Tasub meeles pidada tagatisobjekti tegelikku kohustuslikku kindlustamist. Mõned pangad nõuavad laenuvõtjalt elu- ja tervisekindlustust. Mõnikord võib keelduda kogu kindlustusest, kuid siis tõstab pank intressimäära 1-5%.
Arvestada tuleb ka sellega, et pärast majale koormise peale panemist ei ole omanikul võimalik seda täies mahus käsutada. See tähendab, et ei ole võimalik kinnisvara anda, müüa, vahetada ega muud pandit anda.
Kõigepealt tuleks pöörduda panga poole, kust palka saate. Sel juhul on vaja vähem dokumente, lisaks vähendatakse tõenäoliselt intressimäära 0,5-2%.
Kui palju võib laenuvõtja oodata? Tavaliselt on see vaid murdosa kinnisvara väärtusest. Igas pangas on see osa erinev ja jääb vahemikku 50–80%. See tähendab, et kui maja väärtuseks hinnati 5 miljonit rubla, annavad nad laenu 2,5–4 miljonit rubla.
Tagatislaenude refinantseerimine on keeruline, kuna vähesed pangad soovivad tegeleda tagatise uuesti väljastamise protsessiga. Seda tuleks arvestada asutuse valikul, kuhu taotlus esitatakse.
Samuti on oluline vältida petuskeeme, kui otsustate taotleda laenu väljaspool panka. Näiteks võib laenuvõtjale anda laenulepingu asemel allkirjastamiseks annetuslepingu või ostu-müügilepingu. Nad selgitavad seda nii: pärast laenuvõtja võla täielikku tasumist see tehing tühistatakse. Kui aga laenuvõtja sellisele lepingule alla kirjutab, tähendab see tema õiguste täielikku ja vabatahtlikku üleminekut kinnisvarale.
Riski minimeerimiseks tuleks võtta ühendust tuntud suurte organisatsioonide ja pankadega. Samuti on soovitatav laenulepingut näidata advokaadile, et ta saaks hinnata selle seaduslikkust.
Populaarsed küsimused ja vastused
Eksperdid vastasid lugejate enamlevinud küsimustele: Alexandra Medvedeva, Moskva Advokatuuri advokaat и Svetlana Kireeva, kinnisvarabüroo MIEL büroo juhataja.
Kas on võimalik panna hüpoteek majale, milles ei saa aastaringselt elada?
Svetlana Kirejeva täpsustas, et formaalselt võib aiamajade kohta küll hüpoteegilepingut sõlmida, kuid mitte kõik pangad ei anna sellise tagatisega laenu. On panku, mis laenavad ainult edasimüügiks või uute hoonete ehitamiseks. Mõned väljastavad laenu majade tagatisel, kuid neil peab olema „elamu” staatus ja maa, millel see asub, peab olema individuaalelamuehituse staatuses.
Kas lõpetamata majale on võimalik hüpoteek panna?
Svetlana Kireeva usub, et valikuid on erinevaid, olenevalt sellest, mida mõeldakse “lõpetamata” maja all.
– Kui maja ei ole kasutusele võetud ja sellele ei registreerita omandiõigust, siis ei ole tegemist kinnisvaraobjektiga – vastavalt sellele ei saa seda pantida. Kui aga omandiõigus on registreeritud poolelioleva ehitusobjektina, siis on selline tehing siiski lubatud samaaegse laenuga selle maatüki sama lepingu alusel, millel see objekt asub või selle objekti rendiõigusega. pantijale kuuluv.
Svetlana Kireeva märkis, et vastavalt seadusele võib ühisvaras osaleja pantida oma osa ühisvara õigusest ka ilma teiste omanike nõusolekuta (hüpoteegiseaduse artikkel 7).1). Teine vestlus on see, et pangad ei anna aktsiale laenu, neid huvitavad ainult terved objektid, mis ei too hilisemal rakendamisel juriidilisi raskusi. Siiski on olukord, kus laenu saamine osa vastu on võimalik – see on "viimase" osaluse omandamine korteris ehk siis, kui teil on 4/5 ja teil on vaja 1/5 omandusest välja osta. kaasomaniku poolt. Sel juhul võite leida pangad, kes tehingut rahastavad.
Allikad
- https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/36a6e71464db9e35a759ad84fc765d6e5a03a90a/
Uy joyni garovga qoʻyib krediit olsa boʻladimi ya'ni kadastr hujjatlari bilan