Kuidas korterile hüpoteeki panna ja raha saada 2022. aastal: samm-sammult juhised koos ekspertide nõuannetega

Majanduses valitsevat olukorda jälgides pehmendavad või karmistavad pangad oma krediidipoliitikat. 20 aastat tagasi anti laene hoolikalt välja: tagatisel või käendusega. Aja jooksul tekkis juurde mikrokrediidiasutusi ning kasvas ka väljastatud laenude ja krediitkaartide arv. Laenuvõtjatele esitatavate nõuete tase on langenud.

Kuid viimaste aastate majanduslik segadus sunnib panku ja teisi laenuandjaid taas valivamaks muutuma. Aastal 2022 on ainuke kindel viis laenu saamiseks panna korter hüpoteek ja saada kiiresti raha.

Valmistasime ette samm-sammult juhised ja rääkisime asjatundjaga, kuidas kõike õigesti teha.

Korteri pantimise kohta peamine

Korteri hüpoteegi nõuded

Korteri hüpoteegile meie riigis ühtseid nõudeid ei ole – ei varale endale ega ka raha saada soovijale. Laenuandjad juhinduvad ainult oma finantshuvidest ja riskihinnangust.

Näiteks üks pank ei võtaks kunagi tagatiseks korterit ZATOs, sest need on suletud linnad. Kui laenuvõtja ei saa raha tagastada, tuleb korter maha müüa ja seda on raske teha. Ja laenuandja jaoks on oluline oma raha võimalikult kiiresti tagasi saada. Teine pank võib sellise korteri vastu võtta, kuid pakub veidi kõrgemat intressi ja annab raha vähem, kui eluase tegelikult maksab.

Ka laenuvõtja lubatud portree on iga laenuandja puhul erinev. Suured pangad võivad keelduda, kui inimesel puudub alaline töökoht ja sissetulek. Või pakkuda vähem soodsaid tingimusi. Krediidi- ja tarbijaühistud ning erainvestorid, vastupidi, ei ole rahataotleja hindamisel nii kriitilised.

Analüüsisime 2022. aasta võlausaldajate pakkumisi ja tuletasime “aritmeetilise keskmise” nõuded Meie Riigi korteri tagatiseks.

Korter asub linnas, kus asub laenuandja esindus. Kui pangal (kuigi mitte ainult ta ei saa eluaset tagatiseks vastu võtta) ei ole teie piirkonnas filiaale ega filiaale, siis sellist korterit tõenäoliselt ei kaaluta. Põhjus on lihtne: kui laenuvõtja ei suuda võlga tagasi maksta, tuleb ta välja tõsta, kohtusse kaevata ja maha müüa. Need on laenuandja kulud, eriti kui ta asub teises linnas.

Korteri seisukord. Laenuandja ei vaata uusi tapeete ja topeltklaasid. Muidugi, kui korter on pärast tulekahju, siis on see mittelikviidne. Aga üldiselt ilus mööbel ja uus köögikomplekt maksumust ei mõjuta. Tegemist on ju hüpoteeki seatava korteriga, mille saab potentsiaalselt kiiresti maha müüa.

Võlausaldajatele on oluline, et maja ei oleks avariiline, lagunenud. Nõuded on nii korruste arvule kui ka korterite arvule. Näiteks kahekorruselised kuue korteriga majad – sellised ehitati nõukogude algaastatel – ei kuulu enamiku võlausaldajate kriteeriumite alla. Kui majas on puitpõrandad, siis tõenäoliselt pole ka kautsjonit võimalik kasutada.

Kõik kommunikatsioonid peavad toimima: gaas, elekter, küte ja vesi. Ebaseaduslik ümberehitus on enamasti keelatud. Näiteks kui gaasipliidiga korteris lammutati köögi ja toa vaheline sein, on see kriitiline. Aga kui ümber tehti ainult sahver, siis on see panga äranägemise järgi. STI-ga legaliseeritud ümberehitused on vastuvõetavad.

Kuidas laenuandja teab, et korter on likviidne? See on lihtne: peate tellima hinnangu. See on tasuline teenus. Meie riigis on keskmine maksumus 5-15 tuhat rubla. Spetsialist tuleb, pildistab, kirjutab järelduse – hindamisalbumi. Inspektor märgib korteri müügi keskmise maksumuse, mille põhjal teeb pank järeldused laenu suuruse kohta.

Omandi alus. Lihtsamalt öeldes, kuidas sa selle korteri said. Ideaalne alus laenuandjale on müügileping. See tähendab, et ostsite kunagi ise maja ja nüüd soovite sellele hüpoteegi panna. Või olete erastanud korteri. Tuletame meelde, et erastamine algas 1991. aastal.

Ettevaatlikud ollakse annetuslepingu alusel ja pärandina saadud korterite suhtes. Eriti kui korter on hiljuti teie juurde kolinud. Järsku selgub paari kuu pärast kriminaalne või kohtulik taust? Näiteks on pärijad, kelle huve vara jagamisel ei arvestatud.

Samas võetakse selliseid kortereid endiselt vastu, kuid neil palutakse vormistada omandikindlustus. Sellise poliisi alusel kohustub kindlustusselts korteri eest raha tasuma, kui ootamatult kaevatakse annetusleping või pärand kohtusse.

Aresti all olevad korterid ja need, mille kohta on sõlmitud annetusleping, ei sobi. Kohus võib korteri arestida. See juhtub siis, kui selle omanik on näiteks seotud kriminaalasjaga. Või nõutakse talt võlgu sisse. Laenuandja ei võta korterit, mille kohta on annetusleping juba vormistatud.

Enamasti nad välja üüritavaid kortereid vastu ei võta. Kuid laenuandja ei saa sellest teada – lihtsalt võtke sõna. Teine asi on see, et hädaolukorras ei pruugi see teie kasuks mängida. Kujutage ette, et olete pannud korteri hüpoteegi ja selle kindlustanud, kuid samal ajal üürite seda üürnikele välja. Neil oli gaasileke ja korpus oli kahjustatud. Korterit kasutasid teised inimesed ja kindlustusfirma keeldub hüvitist maksmast.

Nõuded laenuvõtjatele

Kui soovite saada raha korteri tagatisel, hindab laenuandja teid ka laenuvõtjana. Pankadel on kõige rangemad kriteeriumid.

Vanus Enamasti saab kodanik oma vara käsutada alates 18. eluaastast. Erandid on ka üle 16-aastastel, kui kohtu kaudu tunnustatakse emantsipatsiooni – see tähendab, et inimene loetakse täies ulatuses teovõimeliseks, mis tähendab, et ta. saab vara käsutada, sh seda pantida.

Laenu väljastades tõstavad pangad aga laenuvõtja vanuse alampiiri. Alumine latt on kõige sagedamini 20-21 aastat vana. Ülemine riba on üsna lai - 65-85 aastat. Selles vanuses peaks laen juba täielikult suletud olema.

Näide. 50-aastane linlane soovib korterile hüpoteeki panna ja raha 20 aastaks pangale tagastada. Pank laenab aga ainult alla 65-aastastele laenuvõtjatele. See tähendab, et peate laenu võtma ainult 15 aastaks või otsima teist panka.

Töökogemus ja sissetulek.  Krediiditarbijate ühistud (TAK) ja erainvestorid on võimalikult lojaalsed neile, kes soovivad korterile panti panna ja raha saada. Pangad on selle aspekti jaoks taas kõige kriitilisemad. Koostage 2-NDFL-i tunnistus (sissetuleku kohta), peate töötama viimasel kohal vähemalt 3-6 kuud. Samas saavad pangad aru, et kõik ei tööta ametlikult. Seetõttu võivad nad nõustuda teie pangaväljavõttega alternatiivina. Väljavõte peaks näitama, et laenuvõtja saab raha teatud korrapäraselt ja tema kontodel on raha.

Krediidiajalugu. Esiteks pööravad sellele tähelepanu pangad – seda vaatab ka CPC. Krediidiajalugu hoitakse spetsiaalsetes büroodes. Nad edastavad teavet selle kohta, millised laenud on sellele inimesele registreeritud, kas maksed tehakse õigeaegselt. 

Korteri hüpoteegi seadmise samm-sammult juhised

1. Vali laenuandja

Valik on pankade, krediiditarbijate ühistu (TAK) või erainvestori vahel. Igal neist on oma eelised ja puudused, mida me arutame allpool.

2. Valmistage ette dokumendid

Korteri hüpoteegi seadmiseks vajate:

• täitke taotlusvorm (igal laenuandjal on oma vorm);
• passi originaal koos registreerimisega;
• teine ​​dokument (SNILS, juhiluba, TIN, sõjaväe ID, pass ja mõnikord kõik korraga - igal võlausaldajal on oma nõuded);
• 2-NDFL-i sissetulekutõend (saate seda küsida raamatupidamisosakonnast või alla laadida oma isiklikule kontole maksuteenistuse veebisaidilt - seda küsivad kõigepealt pangad);
• tööraamatu koopia või väljavõte sellest (pangad küsivad ka);
• kui olete abielus ja ei ole sõlminud abielulepingut, mille kohaselt abikaasa (a) ei oma korterit ega tegutse laenude kaaslaenajana, siis on vaja tõendit perekonnaseisuametist;
• korteri omandiõiguse kinnitus: müügileping, väljavõte USRN-ist, pärimistunnistus, annetusleping või kohtuotsus.

3. Mõista kindlustust ja hindamist

Kõigepealt küsib laenuandja korterile hinnangut. Seadus seda tegema ei kohusta, kuid praktikas viiakse see menetlus peaaegu alati läbi. Võimatu on uskuda laenuvõtja sõna, et tema korter maksab teatud summa. Hindamisfirmad töötavad kiiresti. Enne seda kontrollige, kas mõni hindamisettevõte sobib või ainult panga või CPC poolt akrediteeritud ettevõtete hulgast. Spetsialist tuleb kohale, teeb hindamisalbumi (keskmiselt 1-3 päevaga) ja kirjutab järelduse eluaseme maksumuse kohta.

Pärast seda saab laenuandja teatada summa, mille ta on valmis tagatiseks andma. Pange tähele, et keegi ei anna 100% korteri hinnast laenuks. Noh, kui nad annavad 80-90% turuväärtusest. Näiteks kirjutas hindaja, et vara väärtus on 10 miljonit rubla. Laenuandja on nõus andma sellest summast 75% ehk 7,5 miljonit rubla. Pea meeles, et laenuandja ei ole korteri ostja. Tal on teistsugune ülesanne: anda raha, teenida raha ja kui midagi läks valesti, müüa kiiresti pant ja tagastada oma.

Enne tehingu tegemist tuleb kokku leppida korteri kindlustus. Kindlustusselts peab kinnitama, et on valmis objekti ja laenusaaja elu kindlustama. Formaalselt sobib iga ettevõte. Laenuandjad näitavad aga sageli kindlustusandjate kogumit, kellega nad koostööd teevad. Kui valite mõne teise ettevõtte, võidakse taotlust pikemalt kaaluda või isegi ilma selgitusteta keelduda.

Laenuvõtja ei pea omandiõigust kindlustama (sellest teenusest rääkisime eespool). Kuid laenuandja võib ka sel juhul keelduda või intressimäära tõsta.

4. Registreeri pant

Praeguses etapis on juhtumiga seotud riik, keda esindab Rosreestr. See osakond vastutab maa ja kinnisvara raamatupidamise eest riigis. Tema jaoks pole vahet, milleks ja mis tingimustel laenu võtad. Ta on omamoodi tehingu puhtuse garant. Selles osas, et edaspidi on teie korteri kõrval asuvas USRN-is koormis. Avaldusele märgitakse, et korter on panditud. See on vajalik vaidluste vältimiseks tulevikus.

5. Laenu kinnitamise ja raha kättesaamise tingimused

Keskmiselt võtab kogu protsess 14 päeva. Seda juhul, kui te ei kiirusta kuhugi, kuid ei viivita dokumentide kogumisega. Vaatame, millest see ajaperiood koosneb:

• taotluse eelnev kooskõlastamine laenuandja poolt – 2022. aastal kulub selleks paar tundi ja isegi minuteid;
• taotluse kinnitamine – kuni viis päeva, pikim menetlus on pankades, selles etapis tuleb esitada kõik dokumendid;
• kindlustus ja hindamine — ettevõtted töötavad kiiresti, kuid mitte hetkega, nendeks protseduurideks kulub meil kuni viis päeva;
• pandi registreerimine Rosreestris - viis tööpäeva alates avalduse ja sellele lisatud dokumentide kättesaamise kuupäevast, MFC kaudu registreerimisel - seitse tööpäeva, kuigi igaüks saab selle kiiremini kulutada;
• raha kättesaamine – kohe pärast pandi registreerimist.

Kus on parim koht korteri üürimiseks?

1. Pangad

Hindade osas kõige tulusam variant. See on väiksem kui CPC ja investorite puhul. Korteri hüpoteek ja raha saamine on aga kõige raskem. Sest nad arvestavad laenuvõtjaga hoolikalt: kasumiaruanne, tööraamat, krediidiajalugu. Saate ilma selleta hakkama, kuid siis on määr kõrgem. Lisaks on pankade heakskiitmise kiirus võimalikult väike. Sa ei saa kiiresti raha.

2. Erainvestorid

2022. aastal saavad investorid kautsjoni vastu raha väljastada ainult eraettevõtjatele ja juriidilistele isikutele ettevõtluse arendamiseks. Neil on keelatud laenata tavakodanikele.

Kui teil on üksikettevõtja või OÜ ja kautsjoniks sobiv korter, saate laenu investorilt. See on tavaline inimene, kes on huvitatud sissetulekust. Samas saab ta tegutseda maakleri ehk fondivalitseja kaudu, kes saadab tehingu juriidilist poolt.

Investoritel on laenuintress kõrgem kui pankadel ja CPCdel. Kuid saate raha nii kiiresti kui võimalik.

3. Muud võimalused

Mikrokrediidiorganisatsioonid, nemadki on rahaloomeasutused ehk “kiirraha” ei saa kortereid tagatisena aktsepteerida. Seadus keelab. Pandimajad ei võta ka eluasemeid. Alles jäid vaid CPC-d – krediiditarbijate ühistud. Nende register asub keskpanga veebisaidil¹. Kui ettevõtet nimekirjas pole, ärge sellega koostööd tehke.

CPC laenab ainult oma aktsionäridele. Kaasaegsete standardite järgi näeb formaat välja arhailine. Algselt mõeldi ju ühistud välja "vastastikuse abifondina". See tähendab, et grupp inimesi ühineb ja otsustab: lisame raha ühiskassasse ja kui mõnel aktsionäril on vahendeid vaja, anname talle laenu. Ja me aitame inimest ja teenime ise raha.

Kaasaegsed pihuarvutid töötavad samamoodi, ainult et nad aktsepteerivad peaaegu kõiki aktsionärideks ja liitumise eest pole vaja raha maksta. See tähendab, et laenuvõtja võetakse ühistusse, nad annavad laenu tagatisel ja ta maksab raha kesksele vastaspoolele. Niipea, kui ta võla ära maksab, võib ta lahkuda. 

Ühistud on võimalikult lojaalsed laenuvõtja portreele ja annavad nõusoleku kiiremini kui pangad. Kuid nende protsent on suurem.

Korteri hüpoteegi tagasimaksmise tingimused

Kõik tingimused on kirjas laenulepingus. Need ei erine palju tavalistest laenudest. Maksed tuleb tasuda iga kuu teatud kuupäevadel. Saate laenu ennetähtaegselt tagasi maksta ilma trahvideta. Võla tasumisel eemaldatakse korterist tagatisraha.

Pangal on õigus vara ära võtta, kui laenusaaja hilineb maksetega kolm korda aastas vähemalt ööpäeva. Reaalne oht jääda kodutuks kõigile pereliikmetele, sealhulgas alla 18-aastasele lapsele.

Sel ajal, kui maksate võlga, ei saa te ilma võlausaldaja nõusolekuta korteriga midagi peale hakata. Elada saab, kosmeetilist remonti ka teha. Aga ümberehitus, müük ja rent – ​​ainult pandiomaniku loal.

Populaarsed küsimused ja vastused

Vastab küsimustele GLS Investi fondivalitseja (GLS INVEST) jurist Alexander Morev.

Allikad:

1. Keskpanga veebisait. https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
2. 16.07.1998. juuli 102 föderaalseadus nr 26.03.2022-FZ (muudetud 01.05.2022, 19396) "Hüpoteegi (kinnisvara pantimise) kohta" (muudetud ja täiendatud, jõustub 8. maist 3) . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_17125/b9eebfdbd17ea0ea7b0420dc375c19dXNUMXfXNUMXfXNUMX/.