Laen kinnisvara tagatisel 2022.a

Oma materjalis räägime populaarsest laenuliigist – laenust kinnisvara tagatisel. Räägime 2022. aasta tingimustest, seda väljastavatest pankadest ja arutame seda toodet ekspertidega.

Mis on kinnisvaralaen

Kinnisvaralaen on laen, mille laenuandja annab laenuvõtjale intressiga ja võtab tagatiseks kinnisvara.

Kasulik teave kinnisvaralaenude kohta

*Märgitud on 2022. aasta II kvartali keskmised määrad

Pangast saad laenu küsida erinevate oma maksevõime argumentidega. Näiteks tooge tööandjalt palgatõend (2-NDFL) või leidke käendaja – inimene, kes teie maksejõuetuse korral on nõus võlgnevuse tasuma. Need on tavalised finantssuhted: pank või muu finantsasutus usaldab sulle oma raha. Vastutasuks tahavad nad olla kindlad, et neile makstakse ära.

Kinnisvara võib olla argumendiks laenu andmise kasuks. Sellist finantstoodet nimetatakse "laenuks kinnisvara tagatisel".

Pant on kohustuste tagamise eriline viis. Kohustuseks on antud juhul laenu tagasimaksmine. Klient, kes sellise laenu võtab, nõustub oma vara laenuandjale pantima.

Samas saab korteris ise elada või üürnikele välja üürida, kui see pole lepinguga keelatud. Samamoodi ka muu kinnisvaraga – korterid, elamud, ridaelamud, äripinnad.

Pant ei tähenda, et pank või finantsasutus võib teie objekti igal ajal maha müüa või endale võtta. Eeldusel, et me räägime legaalsetest ettevõtetest, mitte petturitest. Sellised lood juhtuvad siis, kui inimesed mõtlematult laenavad kuulutusi ega vaata pabereid, millele nad alla kirjutavad.

Vaid juhul, kui klient ei suuda laenu tagasi maksta, on pangal või muul finantsasutusel õigus vara müüa ehk müüa. Raha läheb võla tasumiseks. Kui pärast müüki jääb mõni summa üle, antakse see kinnistu endisele omanikule.

Hüpoteeklaenu saamise eelised

Võite saada suure laenu. Näiteks 15-30 miljonit rubla pealinna jaoks on üsna realistlik. Piirkondades on muidugi kõik tagasihoidlikum. Siiski on valmisolek kinnisvara pantida laenuandjatele võimas argument.

Olge lojaalsem laenuvõtja krediidiajaloole. Nagu teate, uurivad kõik pangad ja finantsasutused kliendi usaldusväärsust. Selleks kasutavad nad krediidiajaloo bürood, kus hoitakse infot selle kohta, kust, millal ja kui palju inimene finantsasutustelt laenas. Seal kajastuvad ka maksete hilinemised. Aga kuna klient on valmis kinnisvara pantima, siis tähendab see, et laenuandja on end tugevamalt kindlustanud.

Krediiti saab väljastada pikemaks perioodiks. Võrreldes tavapäraste laenudega. Mõned finantsasutused lubavad teil maksta kuni 25 aastat.

Hüpoteeklaenu alternatiiv. See nõuab sissemakset, mis ei pruugi olla. Kodulaenu saab kasutada uue kodu ostmiseks.

Mis tahes eesmärgil. Laenuandjad ei küsi, milleks laenu vaja on. See on oluline näiteks üksikettevõtjatele, kes vajavad raha oma äri arendamiseks. Kui nad küsivad laenu juriidilise isikuna, siis on keeldumise tõenäosus suurem, sest see on panga jaoks risk.

Riskige ainult oma varaga. Laenuvõtja ei “seadista” kedagi – seda siis, kui räägime laenukäendajatest. Kui vajad suurt summat, siis tavalaenu puhul saad laenu erinevatest organisatsioonidest ning selle tulemusena võid sattuda võlgadesse, võidelda inkassodega ning kaotada oma maine kolleegide seas. Korteri pantimisel riskite ainult oma varaga. Tingimusega, et kui sul on pere, siis tuleb selliseid otsuseid teha ettevaatlikult.

Pantija ja laenuvõtja võivad olla kaks erinevat inimest. Näiteks ühel inimesel on kinnisvara ja teine ​​soovib laenu võtta. Nad saavad koos kokkuleppe sõlmida.

Kinnistu jääb teie omandiks. Seda saab kasutada, välja üürida (kui see ei lähe vastuollu laenulepinguga).

Vastavad esemed, mis on aresti all. Näiteks on laenuvõtjal kogunenud suur võlgnevus eluaseme ja kommunaalteenuste eest või on tal muude võlgade tasumisega viivis. Sel juhul on kohtul õigus vara arestida võlausaldajate taotlusel. Mõned krediidiorganisatsioonid aktsepteerivad sellist kinnisvara tagatisena, kuid teatud reservatsiooniga. Aresti eemaldamiseks kasutatakse osa kliendi laenust võla tagasimaksmiseks.

Kinnisvara tagatisel laenu võtmise miinused

Kindlustuskulud. Teie poolt tagatiseks pakutav vara peab olema kindlustatud. Kindlustusmakseid tehakse kord aastas. Keskmiselt on see 10-50 tuhat rubla – hind sõltub suuresti konkreetsest majast, asukohast, objekti hinnast. Laenuandja võib paluda ka maksja elu ja tervise kindlustamist – muidu pakuvad kõrgemat protsenti.

Hindajate töö eest tuleb tasuda. Ei teie ega laenuandja ei saa objektiivselt hinnata, kui palju kinnisvara väärt on. Aga laenu puhul on oluline objekti likviidsus – ehk siis väärtus ja müügivõime. Oletame, et klient soovis lammutada korterit avariihoonesse. Loomulikult ei suuda laenuandja tõenäoliselt sellist objekti müüa, kui midagi juhtub. Seega tuleb hindamise eest maksta. See maksab 5-15 tuhat rubla.

Suutmatus oma vara vabalt käsutada. Teine puudus on laenutingimused. Kui soovite korterit või muud objekti ise müüa, peate küsima luba kinnisvara tagatiseks võtnud laenuandjalt. Tõenäoliselt ta keeldub. Lõppude lõpuks, kuidas sel juhul tugevdada laenuvõtja usaldusväärsust? Nad saavad lubada müüki, kui klient tasub saadud tuluga pangale võla.

Rohkem aega hakkab otsa saama. Sellise laenu saamiseks pange aega vähemalt üks kuni kaks nädalat, kuna dokumendid ja protseduurid on tavapärasest palju pikemad. Raha kohe kätte ei saa.

– Miinuste hulka kuulub asjaolu, et hüpoteek on korter. Aga probleeme saab olla ainult siis, kui klient ei maksa. Või kui ta ei saa maksta, siis ei tee ta olukorra lahendamiseks midagi. Isegi kui sellise laenuga "viivitate", saate alati probleemi lahendada ilma oma vara kaotamata, leida laenuandjaga kompromissi," ütleb Almagul Burgusheva, Finansi tagatud laenude osakonna juhataja.

Kinnisvara tagatisel laenu saamise tingimused

Laenuvõtja nõuded

• Laenuvõtja vanus on 21-65 aastat. Nooremate inimeste puhul tehakse erandit harva. Pensionäridele sagedamini.
• Tööhõive. Te ei pea ametlikult töötama. Ja see ei pea olema ka mitteametlik. Aga kui klient töötab, on laenu heakskiitmise võimalus suurem. Peate töötama ühes kohas vähemalt viimased 3-6 kuud.
• Föderatsiooni kodakondsus. Nad töötavad välismaalastega, kuid vähem meelsasti.
• Kaaslaenuvõtjad. Kui kinnistul on mitu omanikku, peavad nad astuma kaaslaenajateks ja andma nõusoleku pandi võtmiseks. Samuti, kui olete abielus, peab ka teie abikaasa olema kaaslaenaja. Sellest saab loobuda, kui allkirjastate paberid notari juures (või on eelnevalt sõlmitud abieluleping), kuid see on võlausaldaja äranägemisel.

Nõuded kinnisvarale

- Peamine nõue on, et kinnistu oleks kinnistuna arvele võetud. Muidu on igal laenuandjal kinnisvara jaoks individuaalsed kriteeriumid. Keegi peab kaugust Moskva ringteest mitte suuremaks kui 50 km, teised vaatavad kõiki piirkondi. Üks pank saab laenu väljastada ainult korterile, teine ​​korterile ja majadele ja nii edasi,“ kommenteerib Almagul Burguševa.

Oleme juba öelnud, et kinnisvara tagatisel laenu ei anta ühelegi objektile. Seetõttu peate hindamisalbumi tellima akrediteeritud ettevõttest. Räägime nõuetest.

Korter

Kõige populaarsem tagatise tüüp. Pealegi on osa laenuandjaid nõus vastu võtma isegi kortereid, mis ei kuulu laenuvõtjale, vaid kolmandatele isikutele. Muidugi juhul, kui nad lähevad vabatahtlikult kautsjoni vastu. Võtame näite. Noor pere elab koos vanematega ja soovib oma korterit. Vanemad ei taha laenu võtta või neile seda kõrge vanuse tõttu ei anta. Kuid nad on nõus, kui noorpaar seab nende korterile hüpoteegi.

Korter peab olema likviidne ehk seda saab igal ajal turuhinnaga müüa. See on panga jaoks väga oluline. Muidugi ei tohiks seda mujale paigutada. Nad võtavad ainult mitteavariimajadesse kuuluvaid esemeid, mitte lammutamiseks. Ei mingit ebaseaduslikku ümberehitust. Puitpõrandaga ja arhitektuurimälestise staatusega majade korterite suhtes ollakse ettevaatlikud.

Laenusumma ei ületa sageli 60-80% panditud korteri väärtusest. Natuke rohkem antakse ainult garantii ja ametliku töötamise korral.

Muide, saab ka kommunaalkorterisse toa panna. 

Apartemendid

Uut tüüpi kinnisvara Meie riigis, mis areneb aktiivselt suurlinnades. Formaalselt on tegemist mitteeluruumiga, kuid keegi ei keela selles elamist. Elamisluba seal ei saa, soodushüpoteeklaenu ei anna, ostult maksusoodustust teha ei saa. Aga kui oled korterite omanik, siis saad neid pakkuda laenu tagatiseks.

Korterid on odavamad kui sama piirkonna korterid sarnastes majades. Kuid nende eeliseks on see, et need on uued, mis tähendab, et nad on likviidsed ja neil on oma rahaline väärtus.

Ridaelamud

Ridaelamud on reeglina prestiižne linnakinnisvara tüüp. Neid võetakse hea meelega tagatiseks, kuid eeldusel, et ehitis on seaduslik, on kõik dokumendid olemas – omavoliliste ehitistega negatiivseid pretsedente tuleb ette.

Nõuded ridaelamule: korter on eraldatud eraldi sissepääsuga kvartalis. Tema ees olev maa kuulub omanikule.

Elamuehitised

Kui me räägime suvilast ja muust äärelinna kinnistust, aga ka eramutest linnas, siis võetakse needki ajutise abinõuna tagatiseks. SNT-s asuvate aiamajadega on keerulisem, kuna laenuandjal ei ole alati võimalik neid kiiresti müüa ja need on odavamad. Vastasel juhul kehtivad kõik samad reeglid, mis korterite puhul, pluss mitmed lisakriteeriumid.

• Majas saab elada aastaringselt. Ja selle juurde pääseb igal aastaajal.
• Ei ole hädaolukorras.
• Elekter on sellega ühendatud, olemas küte (gaas või elekter), veevarustus.
• Maja ei asu eriliselt kaitstavate loodusalade ega kaitsealade territooriumil.

Kuidas saada laenu kinnisvara tagatisel

1. Valige pank või finantsasutus

Taotluse saab saata veebis – läbi ettevõtte kodulehe, jätta kõnekeskusesse operaatorile või tulla isiklikult kontorisse. Esimeseks sammuks on vaja teie nime, sünniaega ja kontaktandmeid. Lisaks palutakse teil märkida taotletav summa. Nad küsivad ka teie kinnisvara tüübi kohta.

Pärast seda teeb pank või finantsasutus väikese pausi: sõna otseses mõttes kümnest minutist paari tunnini. Selle tulemusena tehakse kohtuotsus – taotlus rahuldatakse või lükatakse tagasi.

2. Valmistage ette dokumendid

Kui tulete kontorisse, saate kohe koguda vajalikud paberid. Kas kandideerisite eemalt? Võib-olla nõustub laenuandja kaaluma dokumentide skaneerimist elektroonilisel kujul. Sa vajad:

• pass elamisloaga (registreerimismärk);
• teine ​​dokument (harva küsitakse) - SNILS, TIN, pass, pension, juhiluba;
• sissetulekutõend, tööraamatu kinnitatud koopia, teade isikliku konto seisu kohta pensionifondis – siin on igal võlausaldajal oma nõuded. Mõned annavad laenu ilma sissetuleku ja töökoha kinnituseta, kuid suurema protsendiga;
• dokument, mis kinnitab kinnisvara omandiõigust. See võib olla müügileping, USRN-i väljavõte korteri või maa kohta, pärimistunnistus, annetusleping või kohtuotsus – kõik, mis kinnitab: olete omanik ja saate objekti käsutada;
• eluruumide puhul küsitakse väljavõtet majaraamatust või ühtset eluasemedokumenti – sealt on näha, mitu inimest on korterisse registreeritud;
• kui olete abielus ja teie abikaasa ei soovi olla kaaslaenaja, kuid ei vaidle vastu korteri pantimisele, on vaja notariaalselt tõestatud nõusolekut. Sobib ka abielueelne leping, kus on kirjas, et abikaasa (a) ei saa seda vara käsutada. Laenuandja võib paluda omanikul allkirjastada ka notari tõend selle kohta, et kinnisvara omanik oli selle ostmise ajal vallaline. Viimasel juhul on mõnikord võimalik ilma notarita – võlausaldaja äranägemisel.

Leidke hindamisfirma, kes koostab hindamisalbumi. Seda saate teha ette, kui teil on kiire kõigi dokumentide üleandmisega ühe päeva jooksul. Kuid olge ettevaatlik: enamasti teevad pangad ja finantsasutused koostööd ainult nende poolt akrediteeritud ettevõtetega.

Teine oluline dokument on varakindlustus. Kindlustusseltsilt saate eelnevalt ka arvamuse, et see on nõus teie objekti vastu võtma ja teenuse eest arve. Ja jällegi, olge ettevaatlik – kindlustusega töötades on laenuandjad samuti valikulised.

3. Oodake taotluse kinnitamist

Või keeldumine. Pidage meeles, et võite proovida mõne teise laenuandjaga või selle laenuandjaga uuesti läbi rääkida. Näiteks laenuvõtja arvestas ühe summaga kinnisvara tagatisel, kuid laenuandja on nõus väiksemaga või ei tundu talle üldse, et inimene ei tõmba kuumakseid. Aga kui leiad käendajad, võtad sissetulekutõendid, ühendad kaaslaenuvõtjad, siis saab laenu kinnitada.

Heakskiidetud avalduse kehtivusaja määrab võlausaldaja ise. Tavaliselt on see üks kuni kolm kuud. Pärast kogu protseduuri tuleb uuesti läbida. Kui aga otsid parimaid laenutingimusi kinnisvara tagatisel, on sul juba kõik vajalikud dokumendid käepärast ja saad pöörduda teistesse finantsasutustesse.

4. Registreeri pant

Rosreestris – see osakond vastutab riigis kinnisvara raamatupidamise eest – peaks olema kanne kinnisvarale seatud koormise kohta. Edaspidi ei ole omanikul võimalik objekti vabalt müüa ja võlausaldajat petta.

Pandi registreerimiseks peate minema MFC-sse või Rosreestri. Mõnikord saab ilma näost näkku külastusteta hakkama. Finantsasutused kasutavad aktiivselt elektroonilisi allkirju ja praktiseerivad dokumentide kaugesitamist. Elektroonilise allkirja saad ise anda ja kui sa ei tea, kus ja kuidas, siis laenuandja ütleb sulle. Allkiri on tasuline, keskmiselt 3-000 rubla. Mõned laenuandjad annavad selle oma laenuvõtjatele.

5. Hankige raha

Peale lepingu allkirjastamist saab raha küsida sularahas või ülekandega pangakontole. Pank väljastab ka maksegraafiku. Võib-olla tuleb esimene makse teha juba jooksval kuul.

Kus on parim koht hüpoteeklaenu saamiseks?

Pangad

Kõige populaarsem variant. Korterite, elamute, korterite ja isegi garaažide tagatisel laene väljastavad nii keskpanga tipporganisatsioonid (klientide ja varade arvult suurimad organisatsioonid) kui ka “tagasihoidlikumad” kolleegid. Näiteks piirkondlikud pangad.

Pangad on laenuvõtja portree hindamisel väga hoolikad. Nad kontrollivad dokumente hoolikalt ja taotluse kinnitamise protsess võib kesta nädala või kauemgi. Pangad on ka laenu maksimaalse summa määramisel vähem vastutulelikud. See on suur äri, mis tahab end kindlustada, kui laenuvõtja äkki ei maksa.

Olge valmis, et reklaamis meelitab pank teid kinnisvara tagatisel laenu ühe intressimääraga ja teie dokumente vaadates pakub ta kõrgemat. Et seda mõne punkti võrra vähendada, pakuvad nad oma palgakliendiks hakkamist või partneritelt lisakindlustuse ostmist.

Investorid

On ettevõtteid ja erainvestoreid, kes annavad laenu. Oleme sunnitud nentima, et 2022. aastaks on see selliste laenude seaduslikkuse poolest “hall” tsoon. Meie riigis on erainvestoritel keelatud eraisikutele laenu väljastada kinnisvara tagatisel. Ainult äri (IP või LLC).

Seaduses leitakse aga lünki. Veelgi enam, fiktiivsete juriidiliste isikute registreerimisega seotud pettuse äärel. Või kirjutavad nad laenuvõtja vara otse enda peale ümber, eksitades teda.

Kui otsustate võtta laenu investorilt kinnisvara tagatisel, konsulteerige kindlasti sõltumatu advokaadiga, et ta saaks "varjatud tähenduste" osas lepingu läbi lugeda ja teid tehingu tegemisel aidata. 

Täiendavad viisid

Meie riigis tegutsevad CPC-d – krediidi- ja tarbijaühistud. Tal on aktsionärid – jämedalt öeldes inimesed, kes on oma raha ühiskasutusse paigutanud, et teised aktsionärid neid vajadusel kasutada saaksid. Muidugi mitte "aitäh", vaid vastastikku kasulikel tingimustel. Pange tähele, et seaduslikud kesksed vastaspooled on keskpanga registris.

Laen kinnisvara tagatisel CPC-s toimib nii. Kliendist saab selle aktsionär. Ta küsib laenu. Ühistu nõustub või keeldub. Kõik on nagu pangas, kuid kesksed vastaspooled on laenuvõtja isiksuse suhtes vähem nõudlikud ja annavad laenu kiiremini heaks. Selle asemel määratakse suurem protsent (see ei saa olla suurem kui keskpank määrab). Mõned "agressiivsed" pangad viitavad hilinenud maksetele.

Varem said kinnisvara tagatisel laenu anda ka rahaloomeasutused (mikrofinantsorganisatsioonid, igapäevastes vestlustes kutsutakse neid “kiirrahaks”) ja pandimajad. Nüüd ei tohi nad seda teha.

Ekspertide ülevaated kinnisvara tagatisel antud laenu kohta

Me küsisime Almagul Burgushev, finantsettevõtte tagatislaenu osakonna juhataja jagage oma arvamust teenuse kohta.

“Kinnisvara tagatisel laenud saavad iga aastaga ainult hoogu juurde. Inimesed hakkasid mõistma, et see on tõesti tulus: intressid on palju madalamad kui tarbimislaenu puhul, samuti on tähtaega tõstetud 25 aastani. Sellise laenamisega kaasnevate ohtude kohta pole väärarusaamu. Sellise laenu võtavad kliendid näiteks oma viie kuni kümne muu laenu sulgemiseks. Ühes pangas on ju tasuvam maksta. Maksimaalne laenusumma kinnisvara tagatisel on võimalik kuni 80% objekti väärtusest.

Nad kasutavad selliseid laene oma ettevõtte avamiseks või isikliku ettevõtte toetamiseks. On ka traagilisemaid olukordi, kui sugulaste operatsiooniks kulub muljetavaldav summa.

Muidugi võib korteri müüa, aga kui inimene on kindel, et suudab maksta, siis miks mitte kasutada laenu? Müüa saab alati, isegi kui võtsite tagatisega laenu ja äkki ei saanud maksta. Seda tüüpi laen sobib kõigile, kes teavad täpselt, millistest allikatest nad laenu tagasi maksavad.

Mis puudutab võlausaldajaid. Pangad on alati pikema laenutähtajaga ja madalama intressimääraga. Kuid taotluse läbivaatamine on pikem ja nad on nõudlikumad laenuvõtja, krediidiajaloo, töösuhte suhtes. Tihti arvab klient, et kui ta paneb oma korteri panti, siis pank ei tohiks talle tarbetuid küsimusi esitada. Sellegipoolest hoiab pank laenuvõtjal hoolega silma peal, ükskõik kui palju tema korter ka ei maksaks.

Krediidiühistud (CPC) on juba praegu klientidele lojaalsemad, kuid intressimäärad võivad olla veidi kõrgemad kui panga omad. Erainvestorid on sama lojaalsed. Kuid see ei tähenda, et nad jagavad raha kõigile. Sissetulekutõendeid ei nõuta, kuid nendega hinnatakse vestlusel potentsiaalse laenuvõtja usaldusväärsust. Investor saab raha kätte juba ravipäeval ja see on kindlasti eelis.

Teoreetiliselt on nii, et kui kliendil on vaja kiiresti raha leida, võib ta seda küsida investorilt või CPC-lt ja seejärel pangas refinantseerida. 

Populaarsed küsimused ja vastused